Un marché de l’investissement immobilier en bonne santé est conditionné par la confiance des investisseurs dans l’économie et par la dynamique positive des entreprises. Cyclique par nature, ce marché est souvent considéré comme l’un des reflets de notre activité économique.
En France, malgré la rareté des produits disponibles, 13 milliards d’euros ont été investis en immobilier (toutes catégories d’actifs confondues) au premier semestre 2018, soit une progression de 49% par rapport à 2017 sur la même période. Cette nette augmentation du volume de transactions est due à l’enregistrement de plus de 35 opérations à des montants supérieurs à 100M€. La tendance positive des indicateurs économiques (consommation des ménages, croissance du PIB…) et l’attribution des JO 2024 ayant pour effet d’accélérer les investissements autour du Grand Paris, permettent à la France d’afficher des chiffres très satisfaisants.
Par ailleurs, la politique volontariste des banques centrales ayant provoqué un afflux de liquidités sur les marchés a eu pour conséquence la nette augmentation du prix des actifs immobiliers, notamment pour les actifs parisiens de qualité. Cette augmentation des prix se traduit par des taux de rendement historiquement bas. Le taux « Prime » des actifs de bureaux à Paris s’établit aujourd’hui à 3%, contre 6,2% en 2009. En commerce, le taux atteint 2.5% sur certaines transactions, contre 5,4% en 2009.
Malgré les faibles rendements des actifs les plus prisés, certains investisseurs continuent d’adopter des stratégies risquées, en accord avec leurs objectifs de rentabilité.
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Une multitude d’acteurs et de secteurs concernés
L’investissement immobilier est un univers composé d’un grand nombre d’acteurs, aux fonctions et objectifs divers, qui interagissent au cours de leurs opérations.
- Les principaux acteurs de ce marché sont les suivants : les banques d’investissement (Goldman Sachs, Natixis…), institutionnels (EDF, Caisse des dépôts…), Asset Managers (AEW, JP Morgan AM, Amundi…), Private Equity (Ardian, Carlyle, Blackstone…), Brokers (Savills, CBRE, JLL…), constructeurs (Eiffage, Bouygues…), développeurs/opérateurs retail (Unibail Rodamco, Klepierre…) promoteurs (ICADE, Nexity, Altarea Cogedim…) sans oublier les juristes, notaires et avocats fiscalistes.
- Les volumes investis portent sur différentes typologies d’actifs : bureaux, centres commerciaux, boutiques, résidentiels, logistiques, hôtels, résidences étudiantes & seniors, espaces de coworking…
- Dernièrement, deux typologies d’actifs se sont distinguées en enregistrant une forte hausse de leurs investissements : les espaces de coworking (Spaces, WeWork,…) ont vu leur nombre être multiplié par 10 depuis 2012, et l’immobilier logistique, répondant aux besoins croissants des acteurs du e-commerce (surfaces de stockage innovantes, traitement des commandes optimales…).
Ainsi, les investisseurs adoptent des stratégies répondant à des objectifs de rentabilité, à l’aversion au risque des clients, à leurs besoins en liquidités et à leurs horizons d’investissement.
Quelles sont ces stratégies d’investissement ?
Les actifs Core / Core + :
La stratégie d’investissement « Core » vise principalement les actifs immobiliers de bureaux, neufs ou récemment rénovés, situés dans des localisations idéales (quartier central d’affaires parisien par exemple), proposant une multitude de services (conciergerie, salle de sport, crèche, spa…) et occupés par des locataires financièrement stables ayant signés des baux fermes de longues durées.
Les « Core + » sont des actifs également bien situés (Paris QCA, La Défense, Levallois, Boulogne…). Certains peuvent cependant nécessiter de légers travaux de rénovation. Ils peuvent présenter une légère vacance (surfaces inoccupées) causant une perte de cashflow impactant leur valorisation (le DCF étant une des principales méthodes de valorisation utilisée en investissement immobilier). La durée de détention moyenne de ces actifs est relativement longue, entre 10 et 12 ans.
Cette typologie d’actifs se négocie à des taux très bas, et donc à des prix très élevés. En investissement immobilier, on achète un taux de rendement cible. Ce taux correspond au risque qu’un investisseur est prêt à prendre pour l’acquisition d’un actif. Pour des actifs Core, le taux se situe aux alentours de 3%, pour les actifs Core +, le taux est rarement supérieur à 6%. Le retour sur investissement de ces opérations est lissé sur la période de détention par la perception des loyers, puis à terme par la revente de l’actif.
Les investisseurs intéressés par ce type d’actifs sont principalement des institutionnels, comme les assureurs et leurs filiales d’investissement immobilier : AXA REIM, Allianz Real Estate, Generali Real Estate etc…
D’autres acteurs adoptent cette stratégie, comme le fonds souverain norvégien, Norges Bank IM, ayant réalisé l’acquisition d’un ensemble immobilier de 26.800m² place Vendôme aux 368-374 rue Saint Honoré, négocié à plus d’1 milliard d’euros.
Amundi Immobilier, le Crédit Agricole et Primonial REIM ont eux aussi défrayé la chronique en réalisant le « Club Deal », record dans l’histoire de l’immobilier français, avec l’acquisition de l’immeuble emblématique « Cœur Défense » pour un montant de 1.8 milliard d’euros, soit 500 millions de plus que le montant déboursé par Lone Star 4 ans auparavant pour l’acquisition de cet actif, autrefois détenu par Lehman Brothers…
La stratégie Value added :
Cette stratégie, plus risquée, vise à repositionner un actif dans son marché. En réalisant des travaux visant à apporter de la fraicheur à l’immeuble ou à améliorer son efficience, l’investisseur cherche à augmenter sa rentabilité en trouvant de nouveaux locataires qui lui permettront de baisser son risque et ainsi de vendre à un taux plus faible, donc à une valeur plus importante.
Cette stratégie est, comme son nom l’indique, une opération à création de valeur. Le fonds qui orchestre l’opération ne vise pas à détenir l’actif sur une durée de plus de 5 ans. Le potentiel de TRI se situe généralement entre 8 et 12%. Le retour sur investissement de ces opérations est principalement in-fine, car il est réalisé à la revente de l’actif à un taux inférieur. La Loan To Value (LTV, faisant référence au pourcentage de dette sur le montant total d’acquisition) qui peut se situer entre 50 et 70%, a pour objectif d’améliorer cette rentabilité, à condition que le marché ne décroche pas. Une forme de LBO appliqué à l’immobilier.
Ces opérations sont donc conditionnées par le succès du repositionnement de l’actif et par le comportement de son marché. Comment se portera l’investissement immobilier dans 5 ans ? Quelle sera la valeur de l’actif dans 5 ans ?
Les acteurs majeurs de ce segment sont généralement des fonds de Private Equity Real Estate (PERE) comme Ardian, Tristan Capital Partners, Carlyle, LaSalle IM.
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Les investisseurs « Opportunistes » :
La stratégie Opportuniste vise à développer, restructurer ou transformer un actif. Il s’agit donc d’opérations nécessitant des compétences techniques permettant d’estimer les coûts, la période nécessaire au développement/transformation du projet, afin d’intégrer ces paramètres dans une étude de faisabilité et de rentabilité approfondie. A titre d’exemple, ces opérations peuvent porter sur des reconversions d’hôtels en appartements qui seront revendus « à la découpe », ou sur le rachat d’un immeuble inhabité qui sera reconverti en bureaux, etc…
Des fonds de capital-développements immobilier comme Novaxia ou la Compagnie de Phalsbourg sont spécialistes de cette stratégie. D’autres investisseurs peuvent aussi être séduits par cette approche : Tikéhau IM, Meadow Partners, Blue Colibri, Stam… ainsi que certaines foncières et autres investisseurs privés.
Cette stratégie, qui présente par nature le plus de risques, propose les meilleurs potentiels de rentabilité. Le TRI recherché par les investisseurs est généralement compris entre 13% et 20%. La nature de ces opérations induit une durée de portage plus courte, généralement comprise entre 2 et 4 ans.
Une période faste… mais pour qui ?
La situation du marché de l’investissement (forte demande, manque de produits, taux de rendements bas sur les actifs Core/Core+) apparait comme étant propice aux opérations à création de valeur bien exécutées.
En effet, au vu de la demande des investisseurs pour les produits de qualité, un actif dont le risque a été diminué par une restructuration ou une transformation réussie, sera susceptible de trouver preneur.
Ces opérations restent cependant conditionnées par les mouvements de l’ensemble du marché immobilier, qui lui-même est très corrélé à l’économie et à la politique de taux des banques centrales…
De plus, la forte demande couplée à la rareté des produits Core & Core +, pousse certains investisseurs « safe » à se tourner vers des actifs plus risqués, diminuant les taux de rendement et augmentant ainsi les prix de ces actifs.
Ces phénomènes apparaissent comme étant d’importants défis pour les professionnels de l’investissement, devant trouver des produits afin de placer leurs importantes liquidités, tout en considérant la nature et le risque de chaque opération.
Quelles sont les compétences nécessaires ?
L’investissement immobilier fait appel à de nombreuses compétences, comme une maitrise poussée des mécanismes financiers ainsi qu’une parfaite compréhension du marché et des tendances de l’immobilier.
Les stratégies Value Added et Opportuniste demandent également une maitrise des fondamentaux en matière de travaux et de constructions, ainsi qu’un esprit créatif permettant d’imaginer, de développer des projets présentant un couple rendement/risque élevé.
Pourquoi pas une carrière dans l’investissement immobilier ?
Il existe d’autres activités liées à ce marché, présentant des caractéristiques plus financières, comme le NPL (Non-Profit-Loan, rachat d’obligations adossées à des actifs immobiliers), les fonds de crédits hypothécaires, le financement d’infrastructures, la banque de financement, le M&A Real Estate…
Ce vaste secteur requiert donc des capacités d’analyse, de curiosité et de rigueur pouvant séduire des étudiants ayant pour ambition de travailler dans la finance, mais également des professionnels exerçant en banque d’affaires.
Ainsi, quelle que soit son activité chez un des multiples acteurs de ce secteur, un analyste pourra prendre part à l’accompagnement, au conseil, à la création et au développement de projets, qui nécessitent des analyses complexes aux impacts financiers importants, portant sur des actifs réels.
Malgré ses attraits et sa dynamique, le marché de l’immobilier reste un secteur très particulier, rendant ainsi les potentielles reconversions de carrière difficiles.
Ilan Simhon
