Qu'est-ce que le Private Equity en Real Estate ? Interview AlumnEye

Nous avons interviewé pour vous, au sein du Réseau AlumnEye, une Analyste en Private Equity en Real Estate dans un fonds d’investissement de premier plan à Londres. Elle nous décrit son métier, son quotidien dans le secteur du Private Equity en Real Estate, et d’où elle vient.

Peux-tu présenter le métier du Private Equity en Real Estate ?

Le Private Equity en Real Estate consiste à investir les fonds collectés d’un fonds d’investissement dans des actifs immobiliers. Ces actifs immobiliers peuvent être aussi bien des complexes résidentiels, des résidences étudiantes, des complexes hôteliers, des centres commerciaux, ou des immeubles de bureaux.

Les fonds d’investissement spécialisés dans l’investissement en immobilier peuvent adopter deux stratégies d’investissements :

• Investir dans un actif immobilier déjà construit, effectuer des travaux de d’aménagement en accord avec la stratégie d’investissement (positionner l’actif sur un secteur plus haut de gamme par exemple), le commercialiser, et le revendre ensuite
• Créer et développer un nouvel actif immobilier sur un terrain acheté, ou à la place d’un ancien actif. Il s’agit alors de mener d’importants travaux de construction selon une thèse d’investissement étudiée au préalable.

De ce fait, sur chaque projet d’investissement, il est essentiel de travailler en étroite collaboration avec différents spécialistes :

• Les brokers (ex : CBRE, JLL, BNP Paribas, …), afin de récolter des données de marché et des informations sur des transactions comparables passées dans le secteur étudié,
• Les développeurs, qui nous fournissent un budget précis des travaux de construction à intégrer aux modèles financiers,
• Enfin, les banques, afin de négocier les montants et termes des prêts qu’elles souhaitent nous accorder.

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Quelles étaient tes motivations pour postuler à un poste dans un fonds de Private Equity en Real Estate ?

Avant de postuler dans la branche Real Estate d’un fonds de Private Equity, j’avais déjà effectué un stage de 9 mois dans un fonds de LBO. Je savais alors que travailler dans un fonds d’investissement me plaisait. Ce métier concilie en effet une dimension qualitative, que l’on retrouve dans la nécessité d’étudier en profondeur un marché, d’en comprendre le fonctionnement, d’analyser les moteurs de croissance, et une dimension quantitative dans l’élaboration de modèles financiers, supports à l’investissement. Chaque nouveau projet d’investissement exige une phase de due diligence au cours de laquelle il s’agit de se forger une opinion argumentée sur l’opportunité d’investissement, afin de rédiger une thèse d’investissement.

Ainsi, après avoir découvert le LBO, je voulais découvrir un autre secteur de l’investissement, et j’ai pensé que l’immobilier pouvait être intéressant. Je n’étais pas du tout une experte du secteur avant d’intégrer le fonds, mais j’étais décidée à mieux comprendre les problématiques liées à l’investissement en immobilier.

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En quoi consistent tes tâches quotidiennes et celles de ton équipe ?

L’équipe était scindée en trois parties : Acquisitions, Asset Management & Accounting.

• L’Equipe Acquisitions

L’équipe Acquisitions est chargée d’étudier les nouvelles opportunités d’investissement, et de formuler une thèse d’investissement argumentée et justifiée. Il s’agit alors de construire des modèles financiers, afin d’évaluer le potentiel Retour sur Investissement.

Dès lors, elle travaille avec les brokers, développeurs et banques afin de construire une vision à long terme de la vie de l’actif : l’acquisition, la phase de travaux, la commercialisation et la revente. Différents éléments essentiels interviennent : le plan de financement, le planning de commercialisation ainsi que le timing et le montant de la revente. L’équipe Acquisitions doit alors présenter les conclusions de ses recherches (Information Memorandum) au comité d’investissement du fonds, qui tranchera sur la décision d’investissement.

• L’Equipe Asset Management

L’équipe Asset Management est chargée de gérer les actifs immobiliers dans lesquels le fonds d’investissement a investi. Elle veille au bon déroulement des opérations sur chaque actif immobilier, et contrôle que celui-ci se déroule en accord avec la stratégie prévue par la thèse d’investissement.

L’équipe s’occupe principalement de la gestion des travaux d’aménagement ainsi que de la commercialisation des actifs immobiliers.

• • Il s’agit pour l’équipe de quotidiennement échanger avec les sociétés en charge des travaux, et de régler les problèmes qui peuvent survenir, de contrôler que le montant des travaux est bien en ligne avec le budget prévu.
  • Elle pilote également la commercialisation des actifs immobiliers : travail avec les agences de marketing, négociation des baux commerciaux, dans l’objectif de toujours maximiser le taux d’occupation des actifs.
  • Enfin, elle se charge d’effectuer, tous les trimestres, une valorisation des actifs en portefeuille pour revue par les managers du fonds.

• • L’Equipe Accounting
    
    

L’équipe Accounting s’occupe des problématiques de comptabilité et finance (transferts de fonds, valorisation des actifs par exemple).

 En tant que junior, j’avais l’opportunité de travailler à la fois avec l’équipe Acquisitions et l’équipe Asset Management. Selon l’équipe avec laquelle je travaillais, je devais :

• • Créer des modèles de valorisation pour une opportunité d’investissement (sensibilités sur prix d’achat, de vente et levier initial, élaboration de plans de financement, réalisation de benchmarks pour le prix de vente).
  • Rédiger des synthèses sur un marché particulier (état actuel, KPI historiques et projetés, avis des brokers sur les perspectives à moyen terme).
  • Mettre à jour des tableaux récapitulatifs des locataires d’un actif immobilier.
  • Préparer les revues trimestrielles de portefeuille : valorisation des actifs et données qualitatives sur l’actif et son marché.

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Quels sont les profils typiques des employés de ton équipe ?

Au bureau de Londres dans lequel j’ai travaillé, tous les membres de l’équipe ont fait leurs études à Londres, dans des écoles orientées Business comme la LSE, Oxford ou Cambridge. A noter que tous ont directement commencé dans des métiers liés à l’immobilier… Les membres de l’équipe Asset Management ont souvent effectué des études ou formations en architecture.

Au bureau de Paris, certains sont diplômés de Grandes Ecoles de commerce, d’autres de Grandes Ecoles d’ingénieurs.

Aucune spécialisation particulière en immobilier n’est demandée à l’entrée.

Peux-tu nous parler un peu plus en détail des grandes problématiques contemporaines liées à ton métier ?

Une des caractéristiques principales de l’immobilier est son caractère cyclique. En effet, le secteur connaît des variations sensibles de prix et de taux de capitalisation (« cap rate ») selon les phases du cycle. Ceci constitue une problématique importante à laquelle les investisseurs en immobiliers doivent faire face. 

La seconde problématique liée à l’investissement en immobilier réside dans le fait qu’il s’agit d’une activité largement corrélée à la conjoncture économique. Depuis les différentes crises économiques et sanitaires de ces dernières années, les banques sont bien moins enclines à prêter de l’argent. Ceci contracte l’investissement en obligeant les fonds à réduire leurs leviers d’endettement initial, ce qu’ils ne sont pas toujours prêts à faire afin de garantir des rendements élevés à leurs investisseurs.

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Merci beaucoup pour ces réponses, à très bientôt !

Si vous avez des questions additionnelles concernant le métier du Private Equity en Real Estate, n’hésitez pas à les poser en commentaires, nous les ferons passer et les ajouterons en edit de cet article.

Retrouvez des informations sur les différents métiers sur le blog AlumnEye !

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